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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~988 萬~~968 萬
參考單價：24.69 萬/坪
地址：桃園市中壢區仁美二街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：中壢我家
格局： 4房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：39.21 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.88 坪
附屬建物面積：3.2 坪
共同使用：6.13 坪
土地面積：7.74 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：82 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1300 元/月
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：普仁/富台國小、龍興國中
鄰近公園：仁美公園
生活機能：家樂福中壢店市場
附近交通：南北路公車
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格具吸引力：總價 968 萬，單坪約 24.69 萬，在鄰近家樂福區域屬合理價位。 2. 戶型實用度高：39.21 坪擁有四房格局，室內空間大且無暗房，動線設計合理（如前後陽台）。 3. 生活機能完善：鄰近家樂福、便利商店與多所學校（普仁/富台國小有學區需求），適合家庭居住。 4. 持有成本低：每月管理費僅 1,300 元，相對同社區或區域較低。
劣勢 (Weaknesses)	1. 頂樓風險：位於 7 樓 / 7 樓之頂層，需特別留意隔熱與漏雨問題。 2. 屋齡因素：資料顯示屋齡較高（82 年），銀行貸放可能受限，且公共設施隨時間可能有老舊疑慮。 3. 車位不足：總價不包含車位，購屋後需額外評估停車需求與成本。 4. 通勤限制：主要依賴公車或機車，非捷運沿線站點（雖鄰近南北路）。
機會 (Opportunities)	1. 周邊開發潛力：緊鄰未來後站多功能體育園區，基礎建設完善可能帶動區域價值。 2. 學區穩定需求：龍興國中與普仁國小學區，在房價調整期仍具租賃或保值優勢。 3. 低總價入主優質地段：以较低門檻進入中壢核心商圈生活圈，具備進可攻退可守的投資屬性。
威脅 (Threats)	1. 老屋維護風險：隨著屋齡增長，公共修繕費用或整建計劃可能增加未來持有成本。 2. 市場波動：非捷運核心區的老舊華廈，在房市下行期流動性可能較新成屋弱。 3. 結構老化隱憂：建議務必確認建築結構安全評估，避免購入後需投入大量整修資金。

物件評論

此物件位於中壢仁美二街「我家」社區，整體而言，對於尋求大空間與預算控制的自住家庭或看重學區與商圈租金穩定性的投資者而言，是一筆值得考慮的標的。其最大的賣點在於以合理單價擁有四房實用格局及完善的生活機能，且管理費低廉能降低持有壓力。

然而，購屋前需特別注意兩大關鍵風險：一是頂樓結構安全（如防水隔熱），二是銀行對高齡建築的貸成率限制。若經專業驗屋確認無重大隱患，且房貸核通過程無礙，此物件在區域內具有高性價比與居住便利性，推薦購買。建議優先選擇能接受老屋特性、重視空間規劃勝過新穎裝潢的買方。

問與答

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陳勝傑(仲介，收取服務費)

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